등촌 2동 모아타운의 용적률, 종상향, 기부채납에 대한 용어를 정리해 봅니다. 등촌2동은 앞으로 구역별 다수의 조합이 설립되고 소유자들의 공동 사업구간이 되므로 기본적인 용어에 대해 공부해 봅니다.
용적률과 사업성
핵심은 ‘내가 얼마의 지분을 가지고 있고, 새 아파트를 받을 때 얼마를 더 분담해야 하느냐’입니다. 이 과정에서 조합원들마다 투자기간, 원하는 수익률, 자산의 수준 등에 따른 합의가 이루어지지 않는다면 사업진행이 더뎌지겠죠. 사업성을 알아보기 위해서는 용적률, 종상향, 기부체납 등과 같은 핵심용어들 위주로 먼저 알아야 합니다.
용적률
용적률은 대지면적에 대한 건물의 연면적의 비율을 말합니다. 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 총 합으로 총 면적이라고도 합니다.
용적률은 땅의 용도별로 다르게 정해져 있습니다. 용도지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나뉘고, 도시정비사업은 주거지역 중에서도 일반주거지역에 속하구요. 국토부 가이드라인은 대략 아래와 같습니다.
- 1종 주거지역은 100~200%
- 2종은 150~250%
- 3종은 200~300%
용적률이 높을수록 건축물을 높게 지을 수 있고, 높게 지으면 더 많은 가구수에 대한 분양물량 증가로 사업성이 좋아지겠죠. 그러니 새로 지을 아파트는 종상향을 해서라도 용적률을 더 받아내려고 합니다. 등촌2동 모아타운 예정지는 종상향을 통해 용적률을 더 받아내는데 성공했습니다.
종상향
그렇다면 종상향은 뭘까요? 1종을 2종으로, 2종을 3종 일반주거지역으로, 3종을 준주거지역으로 상향 조정하는 것이죠. 서울시가 그냥 해주는 걸까요? 그렇지 않습니다. 종상향을 통해 용적률과 건폐율을 높이면 사업성이 좋아지기 때문에 지자체에 기부체납 형태로 일정 규모의 땅을 내주어 공원이나 도로 등을 확충하는 데 활용하도록 합니다.
기부채납
기부채납은 개발 사업자가 도로, 공원 같은 토지 또는 어린이집, 체육관 같은 공공시설을 설치해서 무상으로 국가나 지방자치단체에 소유권을 이전해주는 것입니다. 요즘은 현금을 기부, 공공임대, 공공지원 민간 임대를 받는 형식 등이 사용되기도 합니다. 이를 통해 사업 시행자는 운영권보장, 수익원 제공, 인센티브(용적률, 건폐율)을 제공받고 국가나 지자체는 공공시설, 부지 등을 무상으로 양도받게 됩니다.