증여세나 상속세를 신고하기 전에 어떤 기준으로 평가할까요? 오늘은 평가방법에 대해서 알아봅니다. 보통 재산을 평가할 때 기준은 공시지가와 시가가 있는데 시가보다 공시지가가 낮게 책정된 경우 상속, 증여재산 평가를 공시지가로 하면 어떨까 하는 생각을 할 수 있지만 우선순위가 있습니다. 또한 평가 시점과 예외도 있으니 자세히 알아보겠습니다.
증여 및 상속세 평가
증여의 경우 증여일 기준으로 전 6개월, 후 3개월의 매매가액이 시가로 인정됩니다. 간단히 알아볼게요.
- 증여일 전: 6개월 이내
- 증여일 후: 3개월 이내
상속의 경우 상속일 기준으로 전 6개월, 후 6개월의 매매가액이 시가로 인정됩니다. 간단히 알아보겠습니다.
- 상속일 전: 6개월 이내
- 상속일 후: 6개월 이내
1순위 평가 기준: 시가
시가는 아래의 4가지 중 하나로 결정하게 됩니다.
- 매매가액
- 감정 평가액
- 경매 또는 공매 보상가액
- 유사매매 사례가액
예외 기준
예외가 있습니다. 위의 기간을 보면 상속이나 증여일 기준으로 길어야 앞, 뒤 6개월이 기준이라고 생각할 수 있는데요. 그렇지 않습니다. 아래에 해당하는 기간 중에 매매가액이 있는 경우에는 시가로 평가될 수 있습니다.
- 상속 개시일 전 2년 이내의 기간과 평가기간이 경과한 후로부터 법정 신고기간 후 9개월까지
- 증여일 전 2년 이내의 기간과 평가기간이 경과한 후로부터 법정 신고기간 후 6개월까지
예외 사례 예시
만약 A씨가 1년 이내에 다가구 주택을 10억에 매입 후 사망, 상속받는 B 씨는 이 다가구 주택이 상속 전 6개월, 상속 후 6개월에 거래가 없었다고 판단하여 시가가 없고 공시지가 5억에 상속세를 신고한다면 어떻게 될까요?
- 이 경우 2년 이내에 매매가 있었으므로 매매가인 10억을 기준으로 세무서에서 세금을 부과합니다.
- 추가로, 5억에 신고한 것을 기준으로 추가납부세액 및 가산세가 부과됩니다.
감정가액 평가서 작성일과 가격 산정 기준일에 따른 감정가액 시가 인정조건
- 증여: 증여 전 6개월, 후 3개월 이내
- 상속: 상속 전 6개월, 후 6개월 이내
- 공시지가 10억 이상 시 2군데 이상의 감정평가서 평균 적용
인정 안되는 사례
만약 A씨가 처음부터 살던 1월 10일에 증여등기를 접수 후 5억짜리 아파트를 증여했는데, 주변 아파트는 내부수리, 리모델링 등을 한 관계로 주변 시세는 6억원이라고 하겠습니다. 이때 증여받은 B 씨는 본인이 받은 아파트 대비 1억이 비싼 주변 시세를 인정하기 어려워 4월 20일에 감정평가를 하고 신고기한인 4월 30일에 마무리하였다고 하면 문제가 없을까요?
하지만 이 경우에도 세무서에서는 주변시세인 6억을 기준으로 세금을 부과하는데요. 이것은 증여등기 접수일을 기준으로 3개월이 지난 4월 20일에 감정평가를 했기 때문에 감정가액 시가 인정조건을 충족하지 못했기 때문에 생기는 일입니다.
유사매매 사례가액으로 상속, 증여재산 평가 시 홈택스 반드시 필요
유사매매 사례가액은 홈택스를 확인하여 상속, 증여재산을 확인해야 합니다.
국세청 홈택스
www.hometax.go.kr
이러한 경우가 생기지 않도록 조심해야 겠습니다.
2순위 평가 기준: 공시지가 외 보충적 평가 방법
만약 시가가 없는 경우, 공시지가 이외에도 다음과 같은 보충적 평가 기준 중 가장 큰 금액이 선택됩니다. 보통 공시지가로 한다고 생각하지만 공시지가로 평가하는 방법은 맨 마지막입니다. 아래 3가지 중 큰 금액이라는 것을 반드시 기억하세요.
- 저당권 설정 시: 담보 채권액과 채권 최고액 중 적은 금액
- 임대차 계약 시: 임대보증금 + 년간 임대로/12%
- 공시지가
저당권 설정 시
부동산 등기부 등본을 발급하면 채권 최고액을 확인 가능합니다. 보통 실제 채무금액의 120~130%로 설정되어 있으며, 채무잔액확인서로 확인 가능합니다.
등기부 등본은 대법원 등기 열람 발급에서 열람 가능하니 참고하세요.
http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp
www.iros.go.kr
임대차 계약 시
임대차 계약서를 바탕으로 임대료를 확인 후 12%로 나눠서 계산해야 합니다.