재건축, 재개발시 도시계획의 기본이 되는 내용에 대해서 알아보겠습니다. 토지의 특성에 따라서 토지의 사용/이용을 계획함에 있어서, 그 종류를 구획하는 것인데요. 대표적으로 용도지역과 용도지구가 있습니다. 등촌2동 모아타운 통합계획 구역을 용도지역으로 구분하면 1종, 2종, 3종 일반주거지역이 혼재되어 있는 상황입니다. 이때 1종인 경우 높은 건물을 지을 수 없는 제약이 있는 데요. 등촌 2동은 모아타운 통합계획으로서 사업진행 시, 1종의 2종으로의 종상향 인센티브가 있는 것으로 알려져있습니다.
용도지역
용도지역은 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 제한을 정한 지역입니다. 용도지역에는 1종일반주거지역, 2종일반주거지역,3종일반주거지역, 준주거, 준공업, 상업지역 등이 있습니다.
- 1종일반주거지역: 주거의 중심이 되는 지역으로, 주거용 건축물의 건축이 허용됩니다.
- 2종일반주거지역: 1종일반주거지역보다 건축물의 높이와 용적률이 완화된 지역입니다.
- 3종일반주거지역: 2종일반주거지역보다 건축물의 높이와 용적률이 더 완화된 지역입니다.
- 준주거지역: 주거와 상업, 업무가 혼재된 지역으로, 주거용 건축물과 상업용 건축물의 건축이 허용됩니다.
- 준공업지역: 공장과 상업, 업무가 혼재된 지역으로, 공장용 건축물과 상업용 건축물의 건축이 허용됩니다.
- 상업지역: 상업과 업무가 중심이 되는 지역으로, 상업용 건축물과 업무용 건축물의 건축이 허용됩니다.
용도지구
용도지구는 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 용도지역의 기능을 증진시키고 미관, 안전, 경관 등을 도모하기 위하여 도시·군관리계획으로 결정하는 지역입니다. 용도지구에는 고도지구, 경관지구, 방재지구, 문화재지구 등이 있습니다.
- 고도지구: 건축물의 높이를 제한하여 경관을 보호하기 위한 지역입니다.
- 경관지구: 자연경관을 보호하기 위한 지역입니다.
- 방재지구: 화재나 지진 등의 재해로부터 인명과 재산을 보호하기 위한 지역입니다.
- 문화재지구: 문화재를 보호하기 위한 지역입니다.
용도지역과 용도지구는 도시계획의 기본이 되는 개념으로, 토지의 효율적인 이용과 도시의 균형 있는 발전을 위해 매우 중요합니다. 제가 알기로는 최근 서울시에서는 강서구와 서대문구에서 일부 주거용 건축물에서 건축물 용적률의 일부 상향을 허용하는 등 일부 완화 조치가 이루어졌습니다. 또한, 서울시는 적극적으로 주거용 건축물의 문제점을 파악하고 해결하고자 하고 있으며, 추가적인 완화 조치에 대한 논의가 이루어질 가능성이 있습니다.